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调控风声下成交连降三月 房价仍强劲增长

2016年04月15日来源:东方财富网购房指南责任编辑:liwei

深圳楼市经历去年的火热行情后,2016年一季度开始有所降温,持续不断的调控传言,让这座城市出现成交量逐月减少的态势。

据深圳规土委统计,2016年1-3月,深圳新房住宅成交15318套,成交面积158.44万平方米,环比下降14.5%;成交均价4.81万元/平方米,环比增长18.4%,同比则增长79.3%。

受传统淡季以及农历春节假期的影响,1月份深圳新房成交量高位回落,单月成交套数5447套,环比、同比均下降逾25%;此后调控政策从传言转为事实,新房成交量从2月5410套降至3月4461套,成为近六个月以来最低。

尽管购房者观望情绪较浓,市场热度恢复较慢,但由于供应与需求仍处于不平衡状态,一季度深圳新房价格逼近5万,同比上涨79.3%,仍是全国房价涨幅最高的城市。

总体而言,在社保“一改三”、二套房首付4成等市场调控不断的情况下,一部分投资及自住需求被抑制,深圳成交量未来仍将持续处于低位,价格也将逐渐进入调整阶段。

可售资源决定销售排名鸿荣源夺榜首万科失意

2016年一季度,深圳房企销售额排行前十格局变化可谓翻天覆地,星河地产、中海地产、京基地产、怀德地产、金地等去年同期出现在榜单上的企业,由于推盘资源有限,被一批新面孔所取代。

受益于壹城中心、壹方中心及尚峰三大项目积极推货,其中壹城中心以44亿元成为全市单盘销冠,鸿荣源一季度累计实现64.8亿元销售业绩,成为深圳市成交金额冠军。

去年成交金额冠军华润置地以7亿元的差距位居第二,累计销售金额57.8亿元,主要是华润城、华润深圳湾悦府及华润银湖蓝山较高的均价拉动。

据观点地产新媒体了解,华润深圳湾豪宅产品“悦府”仅有300余套,均价逾13万元/平方米。一季度,该项目成交金额高达25.6亿元。

深圳地铁有锦荟PARK、前海时代、山海韵、塘朗城四个项目积极推售,并且主要位于南山、龙岗等近期受热捧的板块,最终以销售金额44.4亿元排名第三。

位居第四的信义地产在一季度可谓有所突破,凭借目前在深圳仅有的信义嘉御山、信义金御半山两个在售项目,便收获42.8亿元的销售金额。

卓越地产、招商地产、万科地产、宝能地产、恒裕实业、合正地产等入围前十的房企,在销售业绩上也是激烈竞争。

值得一提的是,尽管万科拥有万科公园里、万科九龙山、万科天誉、万科麓城等多个在售项目,但在定价上远不及华润置地及招商地产等企业的豪宅,因此仅录得37.7亿元销售金额。

而星河、京基、金地等过往在前十名出现的房企名字,均在一季度消失。究其原因,主要由于这些企业可售货值不多。以京基为例,据观点地产新媒体了解,该公司去年在深圳实现近80亿元业绩,今年主要项目仅为京基滨河时代及坪山住宅项目。

调控落地市场观望成交下跌房价仍强劲增长

从成交情况看,深圳楼市第一季度成交量开始呈阶梯式逐步下降,其中政策扮演了最重要的催化剂角色。

2016年1月,受传统淡季影响,以及邻近农历春节长假,深圳新房成交量高位回落。深圳规土委发布数据显示,期内深圳新房住宅成交5447套,环比下降25.2%,同比下降25.3%;成交面积56.29万平方米,环比下降22.5%,同比下降20%。

进入2月份,农历春节长假效应开始显现,深圳楼市连续9天出现零成交现象。在假期过后,楼市快速回暖,下旬单日新房成交量连续突破600套。受此推动,全市2月新房最终成交5410套,环比仅下降0.7%,同比增长170%;成交面积55.69万平方米,环比下降1.1%,同比增长180%。

尽管成交出现波动,由于需求旺盛以及高端物业热销推动,深圳整体房价仍保持强劲的增长势头。其中,1月全市新房住宅均价高达4.65万元/平方米,环比增长9.5%,同比增长74.3%;2月全市新房住宅均价再上一层楼,达到4.81万元/平方米,环比增长3.4%,同比增长72.1%。

从区域看,南山、罗湖、龙岗、福田等区域价格涨幅明显。以龙岗区为例,据观点地产新媒体了解,受信义嘉御山等刚需项目拉动,该区2月均价同比上涨78.1%至3.99万元/平方米,受此逼近4万关口;南山作为豪宅集中区域,前海时代、海上世界双玺、恒裕滨城等高端物业是成交主力,期内也同比上涨74.1%至7.46万元/平方米。

随着房价不断飙升,稳定房价已经成为深圳政府在留住人才、保证城市发展等方面不得不面对的问题。2月下旬,“深圳将于3月1日执行非深户购房社保1年改3年新规”的传闻开始在市场间广为流传。

2月26日举行的深圳市政府经济转型有关新闻发布会上,深圳市规土委副主任乔恒利回应调控传闻时含糊表示,“社保一改三”只是社会上的传闻,政府出台调控政策不会影响到真正有刚需的酒酿,但“不能说3月1日肯定不会出这个政策”。

不过乔恒利明确表示,深圳会继续实行房地产限购的政策,严格控制房地产投机行为,积极增加普通商品住房供应。

据观点地产新媒体了解,在过去,深圳住宅市场的投资客比例高达20%,这部分群体也被认为是房价飙涨的推手之一。

受调控风声影响,房企推货热情开始有所降低。2月,深圳新房住宅预售面积25.69万平方米,环比下降60%;预售套数3416套,环比下降37.7%。期内全市也仅正大时代华庭、星航华府两个项目取得预售许可证。

3月,购房者观望情绪进一步加重,市场热度恢复较慢。期内深圳仅中骏蓝湾翠岭花园、半岛城邦花园两个住宅项目获得预售许可证,与2月持平。

与此相对应,据深圳中原统计,很多房企想在调控落地之前入市,因此期内全市共有17个项目推售,但总推售量较低,平均项目推售量仅为122套。

在购房者入市积极性较弱,房企推盘量逐渐上升的情况下,新推售项目在开盘当天销售率明显下降,个别项目甚至低于5成。

3月25日,深圳人民政府发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》,明确实行差别化住房信贷政策。对购房人家庭名下在深圳市无房且近2年内无住房贷款记录的,贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低4成。

在调控寒风中,3月深圳最终录得新房共计成交4461套,成交面积46.48万平方米,环比分别下跌17.54%、16.53%,同比则下跌8.10%、0.12%;均价达到5万元/平方米,环比上涨3.94%,同比则上涨88.17%,创下楼市新纪录。

单月均价继续拉高,主要受成交结构影响,深圳楼市豪宅化进一步加剧。期内全市豪宅成交12.24万平方米,环比增长37.1%,同比增长213%;豪宅均价整体达到8.18万元/平方米。

不过,仅3月28日-4月3日,深圳新房住宅成交625套,成交面积约7.05万平方米,分别下滑16%、15.7%。全市访客量环比减少一成,新房成交面积连续五周下滑,而652套的成交水平已经达到2014年9月以来的新低水平。

除此以外,二手房方面,根据深圳链家监测,经纪机构实际的签约量在7000-8000套,较1月大幅下降50%左右,特别325新政出台后,看房量锐减、置业者观望迅速增加,以往的节后旺季在2016年显得十分平淡。

“在经济持续下滑和外围经济震荡的情况下,预测未来一线楼市将会进入调整阶段,新房入市量与成交量将会持续处于低位。”市场人士对观点地产新媒体如是表示。

土地供应不足楼市基本面仍被看好

受“325新政”、二手房交易评估价格上调等调控影响,深圳成交量不断下降。

即便如此,在房企人士看来,深圳仍具有不错的增长空间。深圳控股副总裁董方此前接受观点地产新媒体采访时便表示,深圳未来五年的供应端很难发生变化,而需求依然旺盛,因此全市处于供不应求的状态。

数据显示,2015年,深圳人口净流入59.98万,总人口1077万,土地面积仅为1997平方公里;人口土地比例达0.54,是一线城市中最高的水平。在深圳以外,上海人口土地比例为0.38,广州为0.18,北京则为0.13.

其次是深圳的城市发展,深圳作为国家重要的创新中心及高科技中心,未来仍具有相当巨大的发展前景。截至2015年底,深圳南山区国家级高新技术企业达到1683家,占全市31%;相比之下,广州全市只有1923家。

据董方预计,此次深圳调控或许不会是大幅震荡,而是小幅盘整,或许2-5个月后全市将重现量价回升。

2016年一季度的土地供应情况,也折射出深圳楼市的供应存在稀缺现象。

观点地产新媒体统计,1-3月,深圳全市无住宅用地出让。商业性办公用地方面,仅2月份新增一块位于南山区的商业服务业设施用地,土地面积2.98万平方米,建筑面积20.87万平方米,最终被联想以52.66亿元竞得。

新增土地供应不足,加之春节后市场批售量持续走低,截至3月底深圳库存量环比下降5.4%至373万平方米,库存量已连续两个月下降。目前,深圳去化周期已下降至6.5个月,远低于约9个月的警戒线。

深圳政府显然已意识到这方面的问题,市场人士也将3月份密集出台的房地产调控解读为缓解供需失衡的举措之一。市场人士认为,调控或许旨在先行稳住市场成交量、房价等,在此期间通过多种渠道推进供应量及供应速度,从而创造供需关系的战略平衡。

就目前而言,深圳的渠道之一是保障性住房,十三五期间,全市计划筹建保障性住房40万套,较十二五新增开发15万套;向市场供应35套,其中面向人才供应不少于7成。

其二是拓展发展空间,广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞于3月2日表示,深圳拓展发展空间包括填海55平方公里(5500万平米),陆地整备50平方公里左右。

其中在陆地整备方面,深圳在过去三十多年间开发建筑面积近9亿平方米,其中违建面积达43%(约4亿平方米)。按照深圳的部署,未来五年全市将主要通过整治违建,整备50平方公里土地,减少2亿平方米违建面积,占违建总面积约一半。

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