房地产下行致上游企业陷困境：金隅股份重组

停牌近两周时间的金隅股份(股份代码：02009.HK)今天复牌交易，公司也宣布已经与唐山市国资委与冀东发展集团签署了重组框架协议。

金隅股份的这次重组交易方案包括两个部分。一是金隅股份与冀东发展集团进行战略重组，金隅股份以现金认购冀东发展集团新增注册资本或受让冀东发展集团原股东持有的股权，使得金隅股份持有冀东集团的股权比例不低于51%，成为冀东发展集团的控股股东。

金隅股份会先向冀东发展集团支付30亿元预付款，其中10亿元为股权重组定金，剩余预付资金为股权重组的预付款。

二是冀东发展集团旗下的冀东水泥向金隅股份或冀东发展集团非公开发行A股股份购买两间公司持有的水泥及混凝土等相关业务、资产并募集配套资金。

金隅股份旗下业务板块包括水泥基预拌混凝土、新型建材及商贸物流、房地产开发及物业投资与管理。冀东发展集团是唐山市国资委控股90%的国有企业，公司以水泥熟料生产为主业，同时发展混凝土、装备工程、贸易和砂石骨料等板块。

在双方这次重组以后，实际上意味着金隅股份将成为冀东发展集团的控股股东，而金隅股份的水泥及混凝土业务也会从公司剥离，装入金隅股份与冀东集团重组后间接控制的上市公司冀东水泥(证券代码：000401)之中。

金隅股份董事会对这次重组发表观点称，与冀东发展集团的战略重组有利于化解区域过剩产能，优化区域产业结构和布局，促进区域水泥行业的健康有序发展，推动区域性资源整合，促进区域性生态文明建设，提升金隅股份的盈利能力、竞争实力及可持续发展能力。

另外，金隅股份董事会还声明，这次重组不会对公司当年的业绩构成重大不利影响。不过金隅股份并未详细披露与冀东发展集团重组后将对公司财务指标和业绩指标的具体影响。

一位从事资产评估的专业人士告诉人民网记者，一般而言，在公司估值适用方法上，重资产行业，例如钢铁、公共事业、银行等企业适用市净率估值法(基于市场途径评估方法，市场比较法)，而冀东发展集团在行业可比公司中可以对标金隅股份，两者在业务板块上有较大重合度。

人民网记者了解到，金隅股份目前的市净率在1.3左右，到2015年一季末，冀东发展集团的净资产总额约135亿元，按此粗略估算，冀东发展集团的公司估值约175亿元。但上述资产评估人士指出，因为冀东发展集团的盈利能力、资产规模均要弱于金隅股份，所以预计公司估值会折让，也就是公司估值小于175亿元。

冀东发展集团截至2015年一季末注册资本12.4亿元，如果金隅股份以新增注册资本或受让原股东持有股权获得冀东发展集团51%的控股比例，金隅股份为此要支付的股权代价约为12.9亿元或6.3亿元。

寻求战略重组的冀东发展集团遭遇发展困境。人民网记者获取的冀东发展集团更新到2015年一季度的财务数据显示，2012年、2013年、2014年和2015年一季度公司的利润总额分别为0.42亿元、1.8亿元、净亏损1.55亿元以及净亏损9.25亿元，盈利逐年下降并至亏损。

到2015年一季度，冀东发展集团的资产总额接近638亿元，但其中全部债务超过423亿元，短期债务超过289亿元，股东权益135亿元，2015年一季度营业收入不到28亿元，连续4个财务年度的净资产收益率为负数。

近期国内信用评级机构鹏元资信以及联合资信在跟踪冀东发展集团债券及中期票据跟踪评级报告时，对发行主体冀东发展集团给予的长期信用等级均为AA+，评级展望为负面(存在不利因素，未来信用等级可能降低)。

鹏元资信分析师王晨及杨建华共同指出，冀东发展集团所处行业市场环境不容乐观且短期内难以改变颓势、所有者权益继续减少、核心业务水泥及混凝土产品价格持续下降、装备工程业务毛利率降幅较大、房地产业务收入存在不确定性且未来存在较大资金压力、营业亏损扩大、资产负债率继续上升、短期偿债压力较大以及存在一定或有负债等风险。

联合资信分析师及刘新泉也指出，未来一段时间内，冀东发展集团主要水泥布局区域三北地区短期内水泥行业供需关系难以得到根本改善，2015年一季度公司水泥销售价量齐跌;受水泥行业固定资产投资放缓影响，公司装备工程板块对外销售收入和盈利能力显著下滑;受京津冀区域竞争激烈影响及房地产投资增速放缓影响，公司混凝土板块量价齐跌，进一步拉低了公司的盈利能力。

鹏元资信在今年还将冀东发展集团主体长期信用等级及公司债券信用等级列入了信用评级观察名单，这意味着冀东发展集团的信用评级有进一步变动的可能，当前处在不确定阶段。

根据重组公告，金隅股份计划将公司的水泥及混凝土业务注入到冀东发展集团旗下的上市平台冀东水泥。根据冀东水泥的业绩报告，公司已经是连续两个财务年度亏损，2014年冀东水泥净亏损2.8亿元，2015年公司净亏损扩大至21.5亿元。

金隅股份的水泥业务同样面临盈利下行压力。2015年金隅股份水泥板块实现主营业务收入108亿元，同比降低了了15%，毛利润14.44亿元，同比降低了28%，毛利率13.33%，比上年减少了2.49个百分点，在金隅股份4大业务板块中毛利率降幅最大，毛利率水平仅高于新型建筑材料业务。

冀东发展集团旗下也有房地产业务，虽然房地产板块在集团业务中营收贡献几乎可以忽略不计(2014年和2015年一季度营收占比只有0.02%)，但是地产业务的资金需求，仍对冀东发展集团形成拖累。

冀东发展集团在唐山市拥有两个房地产项目，其中南湖项目拥有土地1099亩，启新项目占地454亩，到2015年一季度，两个项目计划投资23.28亿元，已完成投资14.26亿元，资金缺口约9亿元.

鹏元资信分析师王晨与杨建华在评级报告中指出，冀东发展集团在房地产板块未来存在较大资金压力，并且受到房地产行业宏观调控及唐山市房地产价格下降影响，冀东发展集团已经暂停延缓地产项目建设，部分在建项目进展较为缓慢。

针对金隅股份与冀东发展集团的战略重组事宜，人民网记者为此给金隅股份方面发去采访函进一步询问重组原因、细节及未来对公司业绩及财务指标的影响，金隅股份董事会办公室一位工作人员表示，董事会秘书因故不方面回复，而且目前双方战略重组细节除公告内容外没有更多信息披露。