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中国惊人的暴涨的房产经济能走多远

2017年03月21日来源:搜狐行业动态责任编辑:renlijuan

中国惊人的暴涨的房产经济能走多远

这几天,房价再次成为热点。

谈房价,从是非角度谈,是一个看法,从趋势角度谈,则可能是另外一个看法。

从是非上判断,中国房价是不能再暴涨了。现在的房价与国民人均收比,已经接近30倍,远远超过发达国家的9倍左右,房价与居民收入比过高,无疑是个事实。

但从趋势角度而言,房价走势,不取决于人们的爱恨。

在资本市场上,只要不是极端崩溃的情况发生,最终的价格,不是取决于大多数人,而是取决于最居于支配地位的引导力量。

散户看不懂的K线,问庄家;

庄家看不懂的K线,问政府。

眼下,政府无疑是房价最大支配力量,进场这一头,是土地供应,购买政策;出场那一头,是各种税费。进口、出口都在政府手里,因此房价涨跌,看政策需求。

从政策角度,来考虑房价走势,应该是一个趋势投资者的基本素养,而政策需求也不是凭空想象,拍脑袋的事情,它服从于国家的发展规划与目标进度。

先来讲讲,当前的政策需求。

房地产去库存的政策需求,在去年12月的中央经济工作会议上,正式提出来的。这个政策的转换,其实带有应急的特征。因为在此之前,房地产政策并不是去库存,而是以库存,压地方政府改革。那时候,股市的慢牛,才是国家构筑产业升级的重器。正是出于这个理解,当时的某媒体,打出了“4000点是牛市的起点”的鼓与呼。

当时的路,也确实是这样在走。

2014-2015年,房地产对经济增长的贡献,创了近年来的历史新低,只有3.8%左右。而以往高的年份,房地产占GDP增长的20%。相应的,金融业在GDP增长中的份额,得到了极大的提升,一度接近15%,而过去最多只有8%,有取代房地产的势头。


中国惊人的暴涨的房产经济能走多远

但是,股市的结构性缺陷与制度性缺陷,在后来的疯牛与疯熊的转换中,彻底暴露,国家队最后砸进去1万多亿,都无法托住市场。现在股市,砸到了2014年来的新低点,慢牛成了大熊。

指望股市,来直接融资,替企业没有负担的增加杠杆,搞创新,空间是非常有限的。无厘头的是,大部分上市公司则能套现就套现,仅仅2015上半年,上市公司高管减持套现5000亿,而从股市套现之后,不少人则去炒房子。

在这种情况下,聪明的钱,率先从股市撤出。

而从时间上看,这轮深圳房价暴涨的起点,是2015年A股疯牛变为疯熊开始的,这并非巧合。

可见,是资本在政府之前,选择了房地产市场,套现的5000亿,估计不少都去炒房了。

虽然房价再起,并不符合政府的原先意图。但是,股市被证明需要真正制度重建之后,房地产市场不得不再次承担,给改革暖场的任务。去年12月召开的中央经济工作会议,高层提出,“在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构的改革”。

可见,适度扩大需求,是加强供给侧改革的一个条件。这也好理解,要在蛋糕做大的过程中改革,矛盾才会最小,如果只是去产能,缩小蛋糕,那么改革阻力就大,甚至可能夭折。

所以,从政府的角度考虑,房地产作为最能加杠杆的行业,拎出来承担为供给侧改革暖场的任务,既是必然,也是无奈。政府理想的情况,是压住一线城市,搞活二三线城市,不过,市场有自己的逻辑。


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既然如此,我们就有了另外一个判断。未来房价怎么走,取决于两个时间点:第一,供给侧改革任务的基本完成;第二;股市制度底的确定。

这两者中,任何一个达到预期,也就意味着这一轮房地产去库存政策的结束。

首先看看供给侧改革,也就是去僵尸产能

政经纵横谈曾经谈到过,与中国的供给侧改革,有点相似的里根主义经济学,其改革成功的时间,大概也就4年左右。美国前总统里根的供给主义改革,发生在上个世纪80年代,与中国的改革开放几乎同步,主要是金融业的大兼并、大重组,目的是解放银行,让其能够在较高的息差环境下,有足够的安全空间,投入新产业。

当时,美国的新产业主要是围绕里根的星球大战计划展开的,投入方向是信息技术产业,这个很自然,因为美国当时是全球性的霸权国家,需要便捷的信息通联,来保证其用最少的力量,应对最广泛的地缘政经变动,从而取得对苏联的优势。

中国的供给侧改革,某种意义上,也是为了解放银行,官话说的是,是“防范金融风险”。

现在的僵尸产能,实际是躺着吃银行的代名词。这导致银行,缺乏优质的信贷投放对象,而只能选择给居民房贷款,因为目前来看,中国居民的储蓄率是全球最高之列,贷给居民放心,可以对冲掉僵尸产能对银行的拖累。

僵尸产能如果成功剥离的话,银行的隐形不良资产负担,就会解除,那么,股市也就不会像现在这样,给银行5倍的市盈率。对比一下,美国的银行市盈率当前在15倍左右,可见,若成功剥离掉隐性负担,中国的银行估值上升空间,还是比较大的。

供给侧改革是十三五的重点任务,乐观一点的话,应该是4年之内可以取得很大的进展。

相比供给侧改革的完成,股市制度底与结构低的确认,可能会进度更快一点。这里面,包括证监会职能的转换,注册制的真正完善,应该在3年左右的时间里,可以完成。

以上两大政策目标达成之际,也就是政府对房地产政策目标的收网之时,开头说了,房市的进口与出口,都在政府手里,让你“吃了给我吐出来”的方法,是分分钟可以出来的,今天可以放水,明天就可以截流,今天可以减税,明天就可以加税。

当然,在这之前,房地产价格,大概率,应该会维持当前的高位。


中国惊人的暴涨的房产经济能走多远

从目前的舆论,对北上广房价上涨的反应来看,唱空的多,唱多的少。这意味着,还有不少资金在等待更低的位置买入,这也可能表明,至少北上广深的房价高位,还要维持一段时间。

北上广深房价,已经不能从当地居民的收入水平来考虑了,而可能要从全国最富裕人群的角度来考虑。刚刚发布的胡润富豪榜报告,显示,北京的亿万美元富翁的人数,在全世界各大城市中,已经是全球第一位了。

这么多富人居住的地方,房价维持高位,概率是比较大的。

其实在2013年,有人曾经做出过这样的判断:“从全球资本流动的角度考虑,北上广深这样的大城市,它的房价走势可能与二线三线四线城市不同,如果有下跌的话,是一个买入的机会”。现在来看,确实是按照这个逻辑在走。


中国惊人的暴涨的房产经济能走多远

但也需要意识到,北上广的房价,即使放到全球,也是最高之列了。相对于股市,房地产市场是一个多空力量极其不对称的市场,股市有股指期货可以做空,但是房地产市场没有做空手段,因此,一旦出现逼空的行情,往往难以冷静,这容易加剧那些有刚需家庭的恐慌,从而火上浇油。

可喜的是,舆论纷纷提出警示,包括新华社也发出评论,认为投机性力量推动房价的暴涨,是一种危险的游戏。舆论有这样清醒的认识,是好事,它显示了舆论的理性,它迟早会传递给市场投资主体。

总体来说,如果外围不出现巨大的政经变化的话,比如美联储加快升息步伐,中国的炒房资本,应该还有3年的不坏的日子,不过,聪明的钱总是要为撤退,留出足够时间的,但如果没有及时撤退,也没关系,为供给侧接盘,亦侠之大者。

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