谁愿意花钱买来的是“五脏俱全”的公摊面积？

“公摊面积”、“公摊率”这些词对于稍微了解房地产的人们应该属于基础概念了。而最近有媒体《买100平房子只得70平，公摊面积“坑”有多深？》的发文，让这些名词又跳回了大众视野。事实上，公摊问题积弊已久。近年来，随着房价上涨，部分开发商趁机推高公摊比例，因为这方面的猫腻是业主吃着哑巴亏，且各部门还受益匪浅的面积。

从收益方面讲，公摊越大，ZF、开发商、物业就可以向业主收取更多的费用，毕竟收费是按照建筑面积算的；从吃亏方面讲，以按照建筑面积来收费的采暖为例，房子公摊的面积给谁“取暖”了？

“五脏俱全”的公摊

买100平米的房子，结果实际住进去只有70平，这凭空少了的面积就是公摊面积。那这部分的面积是如何构成的呢？

无论是多层、高层还是商品房都有公摊。公摊面积越大，得房率就越低，反之，则越高。

举个例子：

图片中的黄色部分就是套内使用面积，橙色部分是封闭式阳台，全部计入建筑面积，蓝色部分即套内墙体面积，加到一起就是套内建筑面积。外面的绿色部分，如电梯井，楼梯等为公摊面积，所有部分之和即为建筑面积。

各种数据计算公式如下

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

另外还有个口令

外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。

举例来说，一套90平方米建筑面积的户型，套内面积是74平方米。那么公摊面积 = 建筑面积 - 套内使用面积=(90-74)平方米= 16平方米;公摊率=公摊面积/建筑面积= (16 / 90)平方米= 17.8%;出房率=(建筑面积-公摊面积)/建筑面积=(90-16)/ 90平方米 =82%。

然而不同类别住宅的公摊比率也是各异的

简单来说

◆同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大；

◆点式楼和板式楼的公摊是不一样的；房子大，公摊就多点；房子小，公摊就会少点；

◆只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户在，其公摊面积是不一样的。

◆公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大。

◆公摊也不是越小越好，太小的公摊意味着社区的舒适性降低。

但近年来，随着房价上涨，公摊系数也迅速攀升，部分住宅超过了30%。2010年，山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年，南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大，得房率只有42%。

问题在于，现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

猫腻一

做大公摊 多赚千万

开发商在办理房产证前，要请测绘公司去实地测量，随后出具测绘成果报告，里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况，并将其交给开发商。

也就是说，测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方，最为清楚。但问题在于，开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

事实上，国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢？

事实上，购房者可以很容易地测出实际使用面积，却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契，在公摊面积的大小上做文章。房价这么高，哪怕每户多分摊零点几个平米，一个几十万平米的项目，就会多出很多钱。

以一线城市某楼盘举例：共有4148套房，以均价4万元/平米计算，假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积，那么整个楼盘就可多赚1659万元。

猫腻二

重复公摊 再赚千万

到底哪些属于公摊面积？其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

你为公摊面积买了单，就拥有其所有权和使用权。但开发商很少会公示五花八门的公摊组成部分，购房者根本不知道哪些公共面积是自己的，更别提使用了。

比如，有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，这属于重复公摊。这样的车位没有产权，只能使用，不能转让。这类车位在小县城能卖到10万左右，在省会城市能卖到20万。一个中型社区，如果开发商想在这方面做手脚，地下能划出几百个车位，地上也有几十个。假如开发商违规划出100个车位，每个卖20万元，一个小区就可赚2000万元。

猫腻三

公摊面积被拿去牟利

还有一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。

“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，也是业主所有，前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利，难道不应该向业主交钱吗？”这样的质疑声层出不穷。

在某广告交易平台上，社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏，通过投放广告赚钱。

有无可能取消公摊？

随着房屋带装修政策乃至未来房地产税的出台，都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱，未来购房时，是否有可能只看套内实际使用面积呢？

其实早在2002年，重庆就以地方法规的形式， 对商品房的计价方式做出规定：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

有专家指出，对公摊面积的计算和管理，其实是很简单的问题，在政策和技术上都能做到，但问题就在于交易的信息是否透明，开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。

其实，一套房子的总价是固定的，如果按照套内面积来算，那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式，最关键的是把标准制定清楚，能让人看得明白。

在现有购房方式下，如果能给开发商或代理销售中介一项强制义务，即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。这样一来，即便无法取消公摊概念，但至少购房者知道就自己的钱是怎么花的了。