半年报|岑钊雄:房地产总体被低估,哪个点买入都不会错

“我现在年龄还不太大，有心有力，还可以做很多事情。”说这句话的时候，岑钊雄正坐在香港四季酒店4楼海景礼堂厅的主席台上，面带笑容。

这是8月1日上午，时代中国控股有限公司2018年半年业绩会的现场，公司董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄携首席财务官雷伟彬出现在媒体面前。

近几个月，处在调控风口下的房地产市场可谓“寒风阵阵”，内房股也因此受到资本市场的“冷落”，陷入低迷。8月1日当天，股市大盘又出现了一轮大跌，截至收盘，时代中国亦下跌了2%。在此背景下，作为首个举行2018年半年业绩会的内地房企，时代中国的业绩会吸引了众多的媒体及投资者前来。

岑钊雄对于内房股低迷的表述并不认同，其认为股价在一定空间内波动是很正常的，20%的波动还是可以的，时代中国的股价波动并不大，所以股价上下波动就回购并不是一定的选择。”

“而且房地产行业总体是被低估的，不管哪个点买入都不会错。”岑钊雄笑着说完后，全场也跟着笑了起来。

尽管目前市场正随着调控及贸易战等因素的刺激处在波动中，在业绩会上，岑钊雄却多次提到，目前市场仍属稳定，不会太担心。

岑钊雄的判断，除了基于时代中国相对稳健的财务状况，也在于其认为近几年房地产行业虽遭遇多次调控，但总体是往不错的方向发展的，而目前的调控在其看来并不算太严重。

虽然是上市公司的一把手，会关注股价，但岑钊雄表示自己并不经常留意股价，甚至笑称平时也很忙，没什么时间留意这个，宁愿用来看点其他更重要的东西。

岑钊雄口中更重要的东西，无疑是个板块业务的规划和未来发展。

今年上半年时代中国共完成了260亿的销售规模，全年目标550亿，预期2019-2020年实现千亿规模。

岑钊雄表示，目前公司仍在按此预定目标和节奏推进，全年目标有信心完成，千亿目标也将大概率在预期时间实现。

数据显示，2018年上半年，时代中国入账营收同比增长20.1%至104.76亿，毛利及毛利率分别为29.6亿、28.2%，净利润11.35亿元，同比增长42.2%，归属公司股东净利润11.84亿，同比涨幅达到137.9%。

这是业绩会前一天晚上披露的半年报部分数据，而岑钊雄当天不时露出的笑容已然表明了他对这份半年业绩的满意。

然而，在去杠杆、融资渠道正不断收缩的大背景下，相比亮丽的收入数据，外界似乎更为关心这一系列数据背后所隐藏的现金流，毕竟如今的环境下，房企手中实打实握有的钱有多少，债务有多少，几乎能决定“生存还是死亡”。

在时代中国的业绩会现场，关于债务及资金的问题也在提问环节被率先抛出。

和讯房产获悉，截至2018年6月30日，时代中国的现金及银行帐面结余共计约206.56亿元，同比增长20%，其中受限制现金约为35.32亿元。

但债务方面，同期时代中国银行贷款及其他借款等有息负债总额亦从2017年底的332.89亿增加到了405.79亿元，其中一年内需偿还的数额为97.88亿元，几乎占了现金总额的一半，另外2年以上的长期借款则为307.91亿元，净负债比率增长了近10个百分点至67.2%。

对此，岑钊雄解释称，目前公司手上的206亿现金是较为充裕的，且下半年到期的刚性债务实际并不多，其中国内要偿还的债务只有30多亿，随着销售的推进，回笼资金也会慢慢增加，因此在资金方面是有足够的流动性可以覆盖短债的，短期还款压力并不大。

但岑钊雄也坦言，在去杠杆、金融收缩政策之下，目前国内融资水平确实属于市场高位，但预期下半年会处于相对稳定的状态，时代中国也会根据市场和自身需求来决定发债计划，“我们是有空间去发债的。”

据岑钊雄透露，时代中国目前的融资成本在7.6%左右，尽管净负债比率有所上升，但其认为仍处在正常水平。

调控步步收紧，以往房企为了规模而大肆掠地的情况在上半年已经明显减少，更多开始释放出捂住钱袋，放缓扩张步伐的信号。

岑钊雄也在业绩会上透露，时代中国在土地上确实做了一些控制，且“控制得不错”，但对于是否因为市场变化才作出这样的策略调整，岑钊雄却给出了否定的回答。

和讯房产了解到，2018年上半年时代中国共计新增了11宗土地，扩储168.78万平方米，土地总成本61.15亿。

而截至2018年6月30日，时代中国已在九个城市拥有1820万平方米的土地储备，货值已在数千亿之上，“这还不包括三旧改造的货值。”

除了土地储备，时代中国还在年报中明确提到了一个数据，目前其已拥有了70个城市更新项目，该70个项目意味着多少的潜在土地储备和货值岑钊雄并未明说，只称预计今年下半年会有3-4个项目完成转化。

“这70个城市更新项目都是时代的，跑不掉。”岑钊雄颇为得意地表示，因为手中的土地储备和货值都已经相对充足，此前一直希望介入的深圳市场也已经借道旧改落下5个项目，所以现在时代中国并不急着要买地，上半年也因此放缓了拿地的步伐。

但放缓并不意味着不拿地，岑钊雄表示，目前并未改变此前公布的200多亿土地预算计划，目前亦有在看项目，但接下来会根据现金、回款等情况再决定买地。

谈到买地扩张，与众多高举全国扩张大旗的房企不同的是，时代中国此前一直强调的策略深耕珠三角大湾区，其1820万平方米的土地储备中，除长沙有156.67万平方米外，其余均位于珠三角区域内，占比超过九成。

岑钊雄对此战略的解释是，要先把一个地方的市场做得足够好，才考虑在合适时机向外扩张，因此要先把熟悉的珠三角市场做好，且在大湾区的政策及市场利好下，未来在该区域做到1500-2000亿的规模也是可以的。

不过，企业的发展始终不能与市场趋势逆反，随着市场分化加剧，时代中国的战略其实也在悄然改变。

和讯房产了解到，除了向粤东西北扩张，时代中国早在两年前已陆续派出团队到外地市场作前置性准备，武汉、成都、北京以及长三角等城市也均已设立了子公司，“可能很快就有机会了。”

如今岑钊雄的目标是，短期内令时代中国的业务及规模再上一个台阶，长期目标则是向世界500强迈进，因此，虽然时代中国在珠三角有更多的资源投入，但要实现长期目标，就意味着不能只单纯在这个区域发展。“时代中国的主力在大湾区，但视野是面向全国的。”

说到此处，作为70后的岑钊雄笑道，目前自己的年龄并不算太大，还有心有力，还可以做很多的事。

多元化方面，去年完成从“时代地产”到“时代中国”的更名之后，岑钊雄的多元化布局战略已然为市场所明了，此后也提出了向长租公寓、商业地产等方向扩展的计划。

但在其他房企先后高调宣布进军长租公寓的同时，此前在业绩会上也曾被多次提及的长租公寓业务却并未在此次时代中国披露的半年报中提及，有记者因此提出了是否已停止该项业务的疑问。

岑钊雄解释道，并非每个城市都有足够的市场需求，适合做长租公寓，因此需要有选择性地布局，为此时代中国已将长租公寓归入商业地产板块，不再作为单独板块发展。

对于长租公寓业务的进展，岑钊雄的表述是，目前正在开始之中，选择合适的区域布局，在广州、佛山、深圳等城市均已有动作。在此之前亦投资了长租公寓品牌You+，而后者如今的规模已达到了一万间左右。

以下为时代中国控股有限公司业绩会现场问答实录：

现场提问:时代中国应收帐款增加，近年来短期债有大幅度的上升，接下来如何加大力度回收资金?

调控情况下，碧桂园放缓拿地的速度，接下来时代中国是否也要放缓拿地的速度。

岑钊雄：上市以来，我们一直朝着确定的目标和方向坚定地向前发展。在此过程中，经历过几次重要政策的调整和调控，我们都往目标健康地发展。

债务方面，上半年现金余额有206亿元，下半年到期的债务也不是很多。国内债只有30亿元，其他的都是正常开发贷款，刚性要还的钱不多。随着销售的增长，可以回笼的资金也在增加。目前来讲，处于非常安全的水平。我们有足够的流动性，覆盖短期债务。

拿地的节奏方面，上半年拿的地不算特别多。我们希望买到更合适的地块，不是没有地去买，我们进行了控制。目前来讲，买地的节奏控制的不错。

现场提问:最近深圳收紧了调控，时代中国之前想在深圳拿地，目前怎么看待深圳市场，下一步会如何走?时代中国相对于以前的数据，广州的销售占比下降，未来是否会继续下调?

岑钊雄:广州还是我们主力的市场，占比达到百分之三十多，最大的份额是广佛区域，超过了50%的份额。土地储备1800多万平方米，除了广州、佛山、清远稍微大一些，其他的地方比较平均。广州的价格会更高一些，估计广州还是我们非常重要的市场，比例会保持目前的状态。

在深圳积极参与了旧改的项目，目前正在推进之中。快的话，就会转化出来。目前，深圳刚出台了调控的政策进行限制。深圳的供应量不大，从市场来说，供应量是比较少的。经济这么活跃的区域，我不担心市场会有怎样的改变，我比较看好深圳市场。

现场提问:公司今年的销售目标是550亿元，2019年、2020年会达到 1000亿元，目前的情况下，既定目标正确吗，还是可以更上一层楼?

公司融资成本下降到7.6%，到今年年底这个数字是上升还是下降?下半年是否会有发债的计划?

2017年底的时候，公司有68个棚改项目，大约38个会在2020年之后完成，最近发生了很多棚改的政策，公司的部署是怎样的?

岑钊雄:销售目标按照既定目标，今年定了550亿元，我还是比较有信心可以完成。千亿目标在2019年、2020 年大概率可以实现，现在看起来跟定目标时的宏观条件有所改变，这是正常的，在此过程中有些波动，不会影响目标的实现。我们整体的安排，是从包括土地储备、供货安排，还有市场情况综合考虑的，目前大部分的土地储备都集中在大湾区，大湾区是人口正流入，产业政策非常好，也是中国经济非常活跃的区域，我个人非常有信心，可以实现这一目标。

融资成本方面，现在的成本大概是7.6%，因为去杠杆和金融政策的收缩维持了一年多的时间，目前来说，算是市场的高位，估计下半年融资的成本差不多，基本上是稳定。发债要看市场的情况以及公司的情况，目前发债是有空间的。

大家理解的棚改的概念是不一样的，我们是城中村改造，城市中低效使用的旧改项目的改造，跟你理解的棚改区改造有一点不一样。目前来讲，所在的区域，政府积极地推动、支持区域的改造，城市需要持续的更新，引入更好的产业，更好地使用土地。目前，所在的区域，项目都在顺利的推进。

现场提问:此前公司说要拿200亿元买地，上半年使用了60亿元，是否会将买地的精力放在下半年?下半年对于土地市场的看法，现在的政策不断收紧，公司无论政策继续收紧和调整，都不会改变公司经营的策略吗?

岑钊雄:每年买地的安排，是根据现金和销售情况进行安排的，目前来说，计划没有改变。全年可用的资金目前来讲出入不大，现金回笼相比好的年份慢一点点，总体差异不大。上半年稍微放缓了买地的安排，用了70多亿元，归属于时代中国的土地有60亿元。目前来讲，我们有200多亿元的现金，要看市场的情况，目前市场可供应的土地是有的，我们会考虑市场土地的价格，然后再作考虑。我们的价格，将按照投资回报进行安排，市场也不会有很大的变化，我认为下半年的市场是比较稳定的。

现场提问:内房股上半年整体行情比较低迷，很多大型的房地产企业高层自持和回购，你们如何看待，公司未来是否有想法和计划?

美元持续走强，加强了公司美元债的偿还压力，时代中国也有这方面的债务和票据，公司的偿还成本是否会因此提高?

岑钊雄:在一定的范围波动是正常的，我们会留意股价的情况，我们的波动不是特别大，20%左右的波动还是可以的。如果波动就进行股价回购，但不是我们一定的选择，我们会关注市场的情况。我们的市盈率是几倍的，好的时候 8倍、9倍左右，不好的时候4倍、5倍。不管怎么样，行业总体是被低估的，无论哪个点购买，都不会买错的。股价增持的问题，比较简单，不复杂。

美元债和还款的压力不大，今年3月份年刚赎回了美元债2.8亿，短期内没有美元债要赎回，可能要到2019年、 2020年之后，短期也不多，我们没有刚性的兑换。美元汇率过去三、四年在某个范围内波动，最大的时候到7.3，现在又回去了一些，这5年基本上是打平的，影响的幅度不大。

现场提问:年初公司讲到地产的创新发展，提到了长租公寓。现在年报里已经将长租公寓去掉了，是否意味着时代中国不再继续了，还是有其他的含义?

岑钊雄:有关去地产化，客观的讲不是去地产化，大家都希望将链条做得更加完整，不是单纯的建房子卖就算了，还可以做更多的事情，可以将整个链条做的更加的完整，可以为社区和客户做得更多，我们也在努力的尝试做一些事情。我们把长租公寓归到商业板块的范畴，未必需要单独将长租公寓单独地拿出来，我们也投了You+，他们也在做。

我们对市场的判断，长租公寓不是每个城市都适合做，有些地方是有足够的市场需求，因此我们会选择一定的区域提供长租公寓产品，满足市场的要求。

目前时代中国的长租公寓业务处于正在开始的阶段，我们要选择合适的地方。目前来讲，You+公寓量不少了，大概有一万间左右。时代中国的长租公寓与商业板块结合，目前在广州、佛山、深圳、东莞提供长租公寓产品。

记者:棚改收紧对时代中国有影响吗，目前公司32.9%土地储备在清远，是否会因此造成影响？

岑钊雄:清远的项目卖的很好，价格不高。我们所在的区域，大湾区或者是珠三角，城市发展非常需要做旧改，早期经济发展比政策走得快一些，跟中国其他的区域是不一样的。目前来讲，政府大力推进三旧改造，各个城市都是这样。有关货币补偿的问题，我们所在的区域，经济发展，大家都希望换房，住上更好的房子，并且带动城市环境美化，几方面达到共赢。城中村、村里的工业园区存在环保和治理的问题，要管理好，城市、政府也要长期投入很多资源。政府大力推动旧改，不单纯是房地产的问题，而是城市管理和城市发展的问题，是高效管理的过程，不是简单的理解为房地产的项目，而是城市建设的项目，主体是政府，企业协助政府来做的事情。

现场提问:年报中提到，公司名下有70个城市更新项目，这70个城市更新项目中，已经确定是时代中国项目有多少？主要分布在哪些城市，潜在的土地储备有多少?

此前时代中国一直强调坚守珠三角，但现在其他的房企正加大该区域布局，竞争越激烈，未来是否考虑加大大湾区布局的同时，在适当的时候走出去？现在都说要行业在分化和洗牌，时代中国是否担心再不出去，后面再出去会比较难了?

岑钊雄:有关旧改项目，70个都是我们的项目，我们跟政府一起推动旧改的项目，这是城市发展

的需要。

投资布局方面，今年3月份年度报告中提到，公司未来的发展，一短期内将规模再上一个台阶，达到千亿级的企业。

二，长远来讲，我们致力于成为世界500强级的企业。我们坚定的往这个方向走。目前，投资布局集中在珠三角和大湾区，目前1800多万平方米的土地储备，70多个旧改项目可转化土地储备1950万平方米，大部分是在湾区内，我们先将一个区域做到足够的好，然后逐渐拓展。湾区也好，珠三角也好，这个地方可以做到1500-2000亿元，这是大概率的。

目前除了在大湾区的投资布局，我们在粤东、粤西、粤北都有分公司，在成都、武汉、华东、北京也有分公司。团队和人员已经进去了，正在做市场前期的准备，我们一步步的按照节奏进行安排。我个人的理念是，最熟悉的地方做不好的话，怎么可以将更远的地方做好。目前来讲，很多的资源投到大湾区中，同时按照节奏，对外进行安排。

我们致力于成为世界500强级的企业，我们的投资不单纯在目前所在的区域。企业会考虑的更加长远，我们一步步往前走，你们都很年轻，会见证中国民营企业，从几十亿、几百亿到几千亿。从单纯的民营企业到伟大的企业，我的年龄不大，有心有力，我们的团队会朝着这个方向发展。目前，在按照节奏向前发展。